[銘傳設計學院楊老師問我想法，容我班門弄斧一下]
不動產在台灣
大概只有台北ㄧ帶，因為流通性高
資源與話題性兼具，成為不錯的"投資標的"
當然其他地方也有投資客，但台北資源多捷運多
身為首都等級的建設與資源
以及台灣第一的商業服務都市
在整個台灣來看，台北的房地產確實可以"輕易"成為商品
楊老師文中友人所討論的面向
比較接近"設計師"出身，投入不動產投資
認為經過包裝的建築商品，就是台北和南部建案的差異
也是影響售價的因素
但其實我個人論述有二：
首先：
我認為，北部房地產"會漲價"
其實和我第一段的論述有關
而不是單純經過包裝而有賣點
近年來南部的指標性建商
也多以此為號招，且售價也會比一般建商高
基本上"可以"這樣做應該是以"品牌"為基礎、而後以"形象包裝"為輔
來創造最大價值
不動產除了故事性外，口碑其實才是消費者願意掏錢的王道
而口碑又來自於本業，"設計與施工品質"和"長期累積的能量"
但不是所有的建商都可以這麼做的另一個原因
也是因為南部建築的流通性不足
消費者要的是便宜
而不是ㄧ昧的高品質和故事性
第二：
基本上當設計單位跨入"不動產投資"而成為建商
其實思考邏輯應該也要調整
當然商品包裝是必然的
不過
文中所述年輕設計師因為創意和行銷
而有高槓桿的機會並能賺大錢
其實我頗難體會
雖然有預售屋機制，但年輕設計師的口碑與"之後的服務"都尚未建立
貿然投入不動產開發
其實風險很高
通常
設計師主導的建案 和單純建商主導的建案
前者的創意思考ㄧ定比較多
但同坪數的售價ㄧ定也相對較高
我承認不動產開發也是大山未來的目標之一
但差異性、理想性、最後售價、利潤的平衡點
卻是設計師不得不面對的問題
而問題是，通常具理想性的設計師
可能大部分都不是好的投資者
最後：
關於設計師轉投資不動產
我不諱言常對外說，是以毛森江先生、元根建築、林憲慶建築師為師
基本想法上
也跟文中所舉例的蘋果電腦一樣
確實，設計師轉投入不動產商品
ㄧ定要有不同於建商的作為與想法......
只是平衡點仍很重要，以免曲高和寡賣不出去阿
最後再講個有趣的八卦
有朋友跟我說
目前大陸仍迷信外國和台灣的設計師
聽說去談案子，只要旁邊有這兩個人
案子就會順利許多......(我想這也是行銷)
[原文]
http://www.facebook.com/notes/yang-jin-tan/tai-bei-fang-zi-jiu-xiang-shang-pin/398953987327
文/銘傳大學設計學院楊錦潭院長
台北房子就像商品...
上個月，我南部朋友的兒子來台北市領獎時，特地來找我而聊天，他說明為什麼台北市的房地產高不可攀之勢，令南部人只能「壯懷激烈仰天長嘯」呢?他說:「台北的房子在買賣之間就像一個商業產品，而不是如南部人買一個真正遮風避雨的家」。當時，就我的背景而言的確是聽不懂所謂的「台北房子就像商品」，可是他毫不猶豫地確認以上的論述。所以，至今這個問題仍留在我的腦海裡而揮之不去。直到今天再遇上了台北市的友人。他透露，2002年畢業於哥倫比亞大學的建築系，2004年他卻選擇回來台灣而不在紐約市打工的日子?
他指出:「房地產不僅可以作為商品做行銷而已，其實它本身屬於生活事業相關的產業。此與當前對人們對於建築就是蓋房子的狹隘想法不同。當建築與媒體廣告結合之後，房地產給顧客生活高方便性的形象(image)」。近年來，由於大陸的興起，大陸的大型建築已成為世界性兵家必爭之地，可是由於語言文化的溝通問題，外國人直接可以搶得大型建築的標案者相對不多。他回來之後，就有很大的機會，由台灣的公司接單大陸大型建築。當然，台灣的建築事務所不能單獨消化它，只能由西方的設計師代工來解決。台灣的事務所只做整合的功能。此與電子代工業務，由美國大廠設計，由台灣代工是背道而馳的。換句話說，他的公司建案是找到巴黎建築設計人才代工的。
我問他是否初期的資金會讓一位海外回國的建築設計師難以招架呢?仔說有了預售屋的機制，讓年輕設計師，可以與廣告公司合作，以20倍的槓桿的原理，就可以賺錢。而設計師販賣的就是創意的房地產生活，廣告公司就會去找到媒體公關公司，進行大規模的搭配行銷，讓房地產的預售款可以進來。因而，年輕的建築設計師所需的成本就不必付出太大。
就台北市一個建案可能高達5億元為例，其5%作為行銷費用，而樣本屋的花費約為行銷費用的一半，約為1,250萬元。昔日的建築公司就花下去作樣品屋，過了時間就打掉而白白的浪費，新的作法卻是1,250萬蓋成藝廊之類，用之於展示之用。如此一來，也讓建築案的形象變好了。有些購屋者就是在意那種價值感而心甘情願的掏錢出來。懂得財務的人就會明白，此為高達20倍的財務桿杆原理。當年輕設計師遇到大好的賺錢機會，他們所編織出來的房地產差異化故事，經常是十分的動人的。
如同Apple電腦公司的突出，數十來在於IBM電腦公司只對產品作功能設計。因而，設計師的偏好就忠誠於Apple的美感與優雅。以IBM電腦公司的觀點，就是追求成本下降(cost down)，好讓利潤可以提高，因而，參與IBM電腦公司的代工廠商成為紅海世界。反之， Apple電腦公司產品的確價格高了些，但它推銷商品的差異化，推銷不一樣的價值。 Apple電腦公司的股票就是高於IBM電腦公司。
當建築技術日漸成熟之際，建築業又何嘗不是也要有動人的故事呢?畢竟，只有故事才能打動人心，就像LV產品推銷虛華，因而其成本不高，但售價卻很高。他的建築事務所全面擺脫類似官僚體系的繁文縟節。他直指：「教育部的教學卓越計畫，由教育部提供資金，卻也是讓大學師生陷入教育部所要求的目標，從而失掉了大學應有的特色」。為房地產而設計故事的年輕建築設計師，寧可以最少的外在約束力作最大的創意發揮。因而，他建議大學應與產業結合形成特色的學校。就像英國的AA學院就可以教育出十分出色的建築設計師，而非在意多少文章的發表。
走筆至此，讀者應該可以明白為什麼，北部的房價高的嚇人，因為它不僅是販賣一個可以居住的家，而是與媒體廣告公司的結合，成為一種生活產業的商品。透過動人的故事，讓人們更進一步在乎其價值而非價格。而南部的房價卻沒辦法提出動人故事，也沒有媒體廣告的介入之下，南部人充其量就是買個未經過了包裝的產品，只能用之於遮風避雨的家而已。當然。由此看來，台北市與高雄市房價的差異也就豁然開朗了。
留言列表
大山空間設計 (4)