[銘傳設計學院楊老師問我想法,容我班門弄斧一下]

不動產在台灣
大概只有台北ㄧ帶,因為流通性高
資源與話題性兼具,成為不錯的"投資標的"

當然其他地方也有投資客,但台北資源多捷運多
身為首都等級的建設與資源
以及台灣第一的商業服務都市
在整個台灣來看,台北的房地產確實可以"輕易"成為商品

楊老師文中友人所討論的面向
比較接近"設計師"出身,投入不動產投資
認為經過包裝的建築商品,就是台北和南部建案的差異
也是影響售價的因素

但其實我個人論述有二:

首先:

我認為,北部房地產"會漲價"
其實和我第一段的論述有關
而不是單純經過包裝而有賣點
近年來南部的指標性建商
也多以此為號招,且售價也會比一般建商高
基本上"可以"這樣做應該是以"品牌"為基礎、而後以"形象包裝"為輔
來創造最大價值

不動產除了故事性外,口碑其實才是消費者願意掏錢的王道
而口碑又來自於本業,"設計與施工品質"和"長期累積的能量"

但不是所有的建商都可以這麼做的另一個原因
也是因為南部建築的流通性不足
消費者要的是便宜
而不是ㄧ昧的高品質和故事性

第二:

基本上當設計單位跨入"不動產投資"而成為建商
其實思考邏輯應該也要調整
當然商品包裝是必然的

不過
文中所述年輕設計師因為創意和行銷
而有高槓桿的機會並能賺大錢
其實我頗難體會
雖然有預售屋機制,但年輕設計師的口碑與"之後的服務"都尚未建立
貿然投入不動產開發
其實風險很高

通常
設計師主導的建案 和單純建商主導的建案
前者的創意思考ㄧ定比較多
但同坪數的售價ㄧ定也相對較高
我承認不動產開發也是大山未來的目標之一
但差異性、理想性、最後售價、利潤的平衡點
卻是設計師不得不面對的問題

而問題是,通常具理想性的設計師
可能大部分都不是好的投資者

最後:

關於設計師轉投資不動產
我不諱言常對外說,是以毛森江先生、元根建築、林憲慶建築師為師
基本想法上
也跟文中所舉例的蘋果電腦一樣
確實,設計師轉投入不動產商品
ㄧ定要有不同於建商的作為與想法......

只是平衡點仍很重要,以免曲高和寡賣不出去阿

 

最後再講個有趣的八卦
有朋友跟我說
目前大陸仍迷信外國和台灣的設計師
聽說去談案子,只要旁邊有這兩個人
案子就會順利許多......(我想這也是行銷)

 


 

 

[原文]

http://www.facebook.com/notes/yang-jin-tan/tai-bei-fang-zi-jiu-xiang-shang-pin/398953987327

文/銘傳大學設計學院楊錦潭院長

台北房子就像商品...


上個月,我南部朋友的兒子來台北市領獎時,特地來找我而聊天,他說明為什麼台北市的房地產高不可攀之勢,令南部人只能「壯懷激烈仰天長嘯」呢?他說:「台北的房子在買賣之間就像一個商業產品,而不是如南部人買一個真正遮風避雨的家」。當時,就我的背景而言的確是聽不懂所謂的「台北房子就像商品」,可是他毫不猶豫地確認以上的論述。所以,至今這個問題仍留在我的腦海裡而揮之不去。直到今天再遇上了台北市的友人。他透露,2002年畢業於哥倫比亞大學的建築系,2004年他卻選擇回來台灣而不在紐約市打工的日子?

他指出:「房地產不僅可以作為商品做行銷而已,其實它本身屬於生活事業相關的產業。此與當前對人們對於建築就是蓋房子的狹隘想法不同。當建築與媒體廣告結合之後,房地產給顧客生活高方便性的形象(image)」。近年來,由於大陸的興起,大陸的大型建築已成為世界性兵家必爭之地,可是由於語言文化的溝通問題,外國人直接可以搶得大型建築的標案者相對不多。他回來之後,就有很大的機會,由台灣的公司接單大陸大型建築。當然,台灣的建築事務所不能單獨消化它,只能由西方的設計師代工來解決。台灣的事務所只做整合的功能。此與電子代工業務,由美國大廠設計,由台灣代工是背道而馳的。換句話說,他的公司建案是找到巴黎建築設計人才代工的。

我問他是否初期的資金會讓一位海外回國的建築設計師難以招架呢?仔說有了預售屋的機制,讓年輕設計師,可以與廣告公司合作,以20倍的槓桿的原理,就可以賺錢。而設計師販賣的就是創意的房地產生活,廣告公司就會去找到媒體公關公司,進行大規模的搭配行銷,讓房地產的預售款可以進來。因而,年輕的建築設計師所需的成本就不必付出太大

就台北市一個建案可能高達5億元為例,其5%作為行銷費用,而樣本屋的花費約為行銷費用的一半,約為1,250萬元。昔日的建築公司就花下去作樣品屋,過了時間就打掉而白白的浪費,新的作法卻是1,250萬蓋成藝廊之類,用之於展示之用。如此一來,也讓建築案的形象變好了。有些購屋者就是在意那種價值感而心甘情願的掏錢出來。懂得財務的人就會明白,此為高達20倍的財務桿杆原理。當年輕設計師遇到大好的賺錢機會,他們所編織出來的房地產差異化故事,經常是十分的動人的。

如同Apple電腦公司的突出,數十來在於IBM電腦公司只對產品作功能設計。因而,設計師的偏好就忠誠於Apple的美感與優雅。以IBM電腦公司的觀點,就是追求成本下降(cost down),好讓利潤可以提高,因而,參與IBM電腦公司的代工廠商成為紅海世界。反之, Apple電腦公司產品的確價格高了些,但它推銷商品的差異化,推銷不一樣的價值。 Apple電腦公司的股票就是高於IBM電腦公司。

當建築技術日漸成熟之際,建築業又何嘗不是也要有動人的故事呢?畢竟,只有故事才能打動人心,就像LV產品推銷虛華,因而其成本不高,但售價卻很高。他的建築事務所全面擺脫類似官僚體系的繁文縟節。他直指:「教育部的教學卓越計畫,由教育部提供資金,卻也是讓大學師生陷入教育部所要求的目標,從而失掉了大學應有的特色」。為房地產而設計故事的年輕建築設計師,寧可以最少的外在約束力作最大的創意發揮。因而,他建議大學應與產業結合形成特色的學校。就像英國的AA學院就可以教育出十分出色的建築設計師,而非在意多少文章的發表。

走筆至此,讀者應該可以明白為什麼,北部的房價高的嚇人,因為它不僅是販賣一個可以居住的家,而是與媒體廣告公司的結合,成為一種生活產業的商品。透過動人的故事,讓人們更進一步在乎其價值而非價格。而南部的房價卻沒辦法提出動人故事,也沒有媒體廣告的介入之下,南部人充其量就是買個未經過了包裝的產品,只能用之於遮風避雨的家而已。當然。由此看來,台北市與高雄市房價的差異也就豁然開朗了。

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山下網誌......趙元鴻個人部落格 -大山 建築設計/室內設計 & 動手蓋房子

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